Как справиться с ипотекой: советы для тех, кому нечем платить

Причины невыплат у каждого свои — за время, на которое распределён кредит, может случиться всё, что угодно. Статистика на май 2023—го показывает общую задолженность россиян на уровне 15,6 трлн ₽.

Ипотечный заём обеспечен квартирой, поэтому если банк решит, что вы не платежеспособны, он просто заберёт залог в счёт погашения плюс назначит штраф за просрочку. Размер санкций складывается из двух частей:

• Собственно штраф: выплачивается один раз за нарушение договорных обязательств.
• Пеня: начисляется ежедневно по условиям банка за дни просрочки.

Если заёмщик не реагирует на выдвинутые условия, а долг успел превысить 5% от рыночной оценки квартиры, банк вправе обратиться в суд. Понятно, что ни кредитору, ни заёмщику такая перспектива не кажется наилучшей, поэтому можно попробовать договориться.

Банку, как и вам, выгодно решить дело мирным путём, поэтому если обстоятельства изменились, не прячьтесь, а решайте вопрос с уполномоченным сотрудником. Например, по правилам Сбера отсрочка предоставляется заёмщику после рождения ребёнка. Все случаи рассматриваются в индивидуальном порядке.

Решения зависят от ситуации. Обычно у заёмщика есть выбор из нескольких путей.

Страховка

Оформляется вместе с ипотекой. Условия подразумевают защиту от разных рисков, в том числе из—за потери права на собственность, в случае причинения вреда здоровью (инвалидность или смерть заёмщика), недополучения ожидаемых доходов. Последний риск рассмотрим подробнее.

Страховая может выплатить компенсацию, если вы потеряете работу или попадёте под сокращение. Ситуация не считается к необязательной при получении ипотечного кредита, поэтому сами клиенты её обычно не страхуют. Как показывает практика с 15,6 трлн ₽ общероссийской задолженности, лучше не полагаться на авось и защитить себя от подобных рисков.

Ипотечные каникулы

Так называется специальная программа отсрочки платежей, разработанная для клиентов, попавших в тяжёлую финансовую ситуацию. Её можно использовать один раз и только в том случае, если:

• Кредит не превышает 15 млн ₽.
• Жильё, приобретённое в ипотеку, единственное.
• Доход снизился более чем на 30%.
• Клиент получил инвалидность или потерял работу.

Если банк оценивает, что ситуация соответствует условиям программы, клиент получает отсрочку на полгода.

Ипотечные каникулы регулируются законодательством, но кредитор может предложить собственные механизмы отсрочки. Например, Росбанк даёт льготные условия семьям с новорождёнными («Год без забот»).

Сбербанк

Каникулы предоставляются на срок до 6 месяцев. После подачи заявки на уменьшение или приостановку выплат кредитная карта блокируется на 180 дней. Подробнее читайте по ссылке.

ВТБ

Льготный период действует полгода. В течение этого срока вы можете не вносить ежемесячный платёж или определить комфортную для себя сумму и график расчётов. Дополнительную информацию можно прочитать на сайте.

Открытие

Ежемесячные выплаты можно отложить на 1–6 месяцев. Срок кредита увеличивается на время каникул с распределением платежей на новый период. Все условия предоставления программы читайте здесь.

Рефинансирование

Клиент вправе перевести кредит в другую финансовую организацию, если там можно получить деньги на лучших условиях. Таким образом заёмщик получает необходимые средства, часть которых тратит на погашение образовавшегося долга.

Рефинансирование выбирают, если нужно снизить ставку, продлить срок кредитования или собрать все долговые обязательства вместе. В последнем случае удаётся снизить ежемесячные выплаты.

Условия перевода нужно уточнять у менеджера банка. Помните, что обращаться нужно до образования задолженности, поскольку проблемные кредиты не рефинансируют.

Реструктуризация

Иногда заёмщику удаётся облегчить финансовое бремя за счёт изменения условий договора. Порядок выплат можно пересмотреть только в своём банке. По каждому случаю принимается индивидуальное решение. Например, вам могут увеличить срок договора, то есть снизить ежемесячный платёж, дать отсрочку по процентам или по погашению основной суммы, предоставить каникулы по выплатам на определённый период.

Перевод долга

Свои обязательства можно переписать на платежеспособного человека с одновременным переходом права собственности на квартиру. Если у вас есть, на кого переоформить ипотеку, подавайте заявку банку — одобрить её может только кредитор. У Сбера есть такая опция. Процедура перевода включает добавление созаёмщика к условиям договора.

Продажа

Формально сделка купли—продажи недвижимости между заёмщиком и платежеспособным клиентом может проходить только с согласия банка. Ограничение несложно обойти, если покупатель разом оплатит всю сумму на погашение кредита. После этого обременение снимается, сделка закрывается, недвижимость переходит в собственность.

Аренда

Если долг по выплатам всё ещё большой, то есть продажа квартиры по рыночной стоимости его не покрывает, жильё можно сдать в аренду. Здесь согласия кредитора не требуется, если иное не прописано в договоре.

Оказаться в финансовой яме может каждый, поэтому старайтесь максимально снизить риски до заключения ипотечного соглашения. Помните, что платёж не должен превышать 30–40% от ежемесячного дохода. Кроме того, держите неприкосновенную подушку безопасности на 6–7 выплат и обязательно застрахуйте себя от потери работы.