Договор долевого участия: главный документ для покупателя квартиры в новостройке

ДДУ (договор долевого участия) — один из самых популярных способов купить квартиру в новостройке и ключевой документ, который подписывают и застройщик, и покупатель. В статье рассмотрим особенности этого документа, его плюсы и минусы, процесс регистрации в Росреестре и моменты, на которые стоит обратить внимание.

Этот документ представляет собой соглашение между покупателем квартиры и застройщиком, по которому одна сторона передает деньги, а вторая обязуется построить дом и передать квартиру в будущем. Такой договор оформляется еще до завершения строительства: дома физически нет, а значит, речь идет не о покупке готового жилья, а об инвестиции в его создание.

С момента подписания покупатель становится дольщиком — он приобретает право на получение конкретной квартиры после окончания строительства. В свою очередь застройщик обязуется возвести дом и передать объект в срок и с теми характеристиками, которые указаны в договоре.

Главное отличие ДДУ от классического договора купли-продажи (ДКП) — предмет сделки. В случае с ДКП передается уже построенное жилье. ДДУ же касается будущего объекта, и именно поэтому он регулируется отдельным законом — № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Закон № 214-ФЗ действует с 2005 года и направлен на защиту дольщиков. После реформы 2019 года защита существенно усилилась: теперь деньги покупателей не поступают напрямую застройщику, а размещаются на эскроу-счетах и становятся доступны только после ввода дома в эксплуатацию. Это исключает ситуации, когда дом не достроен, а средства уже потрачены.

На основании договора дольщик сможет в дальнейшем требовать от застройщика исполнения обязательств. Поэтому важно внимательно читать документ перед подписанием: в нем должны быть указаны все существенные условия.

В числе обязательных пунктов:

• описание объекта — адрес строительства, кадастровый номер участка, этажность, количество комнат, общая площадь и предварительный номер квартиры;
• цена и порядок оплаты — полная стоимость объекта, способ расчета;
• сроки — дата завершения строительства и отдельный срок передачи квартиры дольщику;
• гарантийные обязательства — пять лет на конструктивные элементы квартиры, три года — на инженерные системы;
• порядок предъявления претензий и неустойка — как фиксируются дефекты и в какие сроки застройщик обязан их устранить;
• условия расторжения договора и переуступки прав требования — когда это возможно и какие ограничения могут быть.

Также в договоре обязательно указываются паспортные данные дольщика, реквизиты застройщика и дата подписания. Если чего-то из вышеуказанного нет — это повод не подписывать договор до внесения правок.

Договор долевого участия дает возможность приобрести жилье по более низкой цене по сравнению с готовыми объектами, но при этом у него есть нюансы.

Рассмотрим основные плюсы и минусы ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ — строго регламентированная процедура, которая проходит в несколько этапов. Рассмотрим их подробно.

1. Выбор квартиры

Покупатель изучает предложения, выбирает конкретную квартиру в новостройке и при необходимости бронирует ее (бронь чаще всего платная, но эта сумма входит в стоимость жилья). На этом этапе можно обсудить условия сделки, наличие скидок или акций и окончательную стоимость жилья.

2. Заключение договора долевого участия

ДДУ оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами — застройщиком и дольщиком.

3. Регистрация ДДУ в Росреестре

Договор долевого участия обязательно подлежит государственной регистрации — без этого сделка не имеет юридической силы. Как правило, документы подает застройщик, но и дольщик также может сделать это самостоятельно через МФЦ или с помощью портала «Госуслуги».

4. Перечисление средств на эскроу-счет

После регистрации ДДУ покупатель переводит оплату за квартиру на специальный эскроу-счет в банке. До завершения строительства и сдачи дома доступ к этим деньгам девелопер не получает — они хранятся в банке как гарантия исполнения обязательств.

5. Приемка квартиры после завершения строительства

Когда объект сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает дольщика для осмотра и подписания акта приема-передачи. После этого покупатель получает ключи от квартиры.

6. Оформление права собственности

На основании подписанного акта дольщик подает документы в Росреестр для регистрации права собственности. С этого момента квартира официально переходит в его владение.

Без регистрации в Росреестре договор не имеет силы, а значит, и права на будущую квартиру не подтверждаются. Чтобы пройти процедуру, потребуется стандартный комплект документов:

• три экземпляра ДДУ;
• паспорта всех сторон;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если дольщик в браке и оформляет сделку один);
• договор ипотеки, если покупка осуществляется с привлечением кредита.

Сроки зависят от того, какой по счету это договор для конкретного объекта. Так, если на этом объекте ДДУ регистрируется первым, Росреестр запросит дополнительные документы от застройщика — проектную декларацию, разрешение на строительство, поэтажные планы и другое. Процедура займет до 18 рабочих дней. При последующих сделках по этому же дому регистрация проходит быстрее — обычно в течение 3–7 рабочих дней.

Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик:

• задержал передачу квартиры более чем на два месяца;
• существенно изменил характеристики объекта;
• нарушил обязательства по качеству строительства.

Все это предусмотрено статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Дополнительно ДДУ можно расторгнуть через суд. Основания — остановка строительства с очевидной невозможностью соблюдения сроков сдачи дома, а также значительные изменения в проектной документации без согласования с дольщиком.

В случае расторжения застройщик обязан вернуть деньги, внесенные по договору, а также, по закону, компенсировать неустойку.

Хотите быть уверены в договоре долевого участия? Обратитесь в «Атмосферу» — мы предоставляем возможность заранее изучить типовой договор и четко фиксируем в документах все характеристики будущей квартиры. Готовы подробно объяснить каждый пункт договора, показать текущие объекты в процессе строительства и помочь подобрать оптимальный вариант квартиры. Для получения консультации звоните +7 (4832) 77-03-07 или воспользуйтесь формой обратной связи.