ДДУ (договор долевого участия) — один из самых популярных способов купить квартиру в новостройке и ключевой документ, который подписывают и застройщик, и покупатель. В статье рассмотрим особенности этого документа, его плюсы и минусы, процесс регистрации в Росреестре и моменты, на которые стоит обратить внимание.
Договор долевого участия — что это такое
Этот документ представляет собой соглашение между покупателем квартиры и застройщиком, по которому одна сторона передает деньги, а вторая обязуется построить дом и передать квартиру в будущем. Такой договор оформляется еще до завершения строительства: дома физически нет, а значит, речь идет не о покупке готового жилья, а об инвестиции в его создание.
С момента подписания покупатель становится дольщиком — он приобретает право на получение конкретной квартиры после окончания строительства. В свою очередь застройщик обязуется возвести дом и передать объект в срок и с теми характеристиками, которые указаны в договоре.
Главное отличие ДДУ от классического договора купли-продажи (ДКП) — предмет сделки. В случае с ДКП передается уже построенное жилье. ДДУ же касается будущего объекта, и именно поэтому он регулируется отдельным законом — № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Закон № 214-ФЗ действует с 2005 года и направлен на защиту дольщиков. После реформы 2019 года защита существенно усилилась: теперь деньги покупателей не поступают напрямую застройщику, а размещаются на эскроу-счетах и становятся доступны только после ввода дома в эксплуатацию. Это исключает ситуации, когда дом не достроен, а средства уже потрачены.
Что должно быть указано в ДДУ
На основании договора дольщик сможет в дальнейшем требовать от застройщика исполнения обязательств. Поэтому важно внимательно читать документ перед подписанием: в нем должны быть указаны все существенные условия.
В числе обязательных пунктов:
- описание объекта — адрес строительства, кадастровый номер участка, этажность, количество комнат, общая площадь и предварительный номер квартиры;
- цена и порядок оплаты — полная стоимость объекта, способ расчета;
- сроки — дата завершения строительства и отдельный срок передачи квартиры дольщику;
- гарантийные обязательства — пять лет на конструктивные элементы квартиры, три года — на инженерные системы;
- порядок предъявления претензий и неустойка — как фиксируются дефекты и в какие сроки застройщик обязан их устранить;
- условия расторжения договора и переуступки прав требования — когда это возможно и какие ограничения могут быть.
Также в договоре обязательно указываются паспортные данные дольщика, реквизиты застройщика и дата подписания. Если чего-то из вышеуказанного нет — это повод не подписывать договор до внесения правок.
Преимущества и недостатки ДДУ
Договор долевого участия дает возможность приобрести жилье по более низкой цене по сравнению с готовыми объектами, но при этом у него есть нюансы.
Рассмотрим основные плюсы и минусы ДДУ.
|
Преимущества |
Недостатки |
|
Цена ниже, чем на готовое жилье |
Жилья фактически еще нет — нужно ждать окончания стройки |
|
Правовая защита дольщика по 214-ФЗ |
Возможны переносы сроков ввода в эксплуатацию |
|
Использование эскроу-счетов снижает риски |
Деньги «замораживаются» до завершения строительства, но ипотеку вы продолжаете платить и проценты по ней тоже |
|
Регистрация ДДУ в Росреестре |
Необходимость контролировать соблюдение сроков и условий |
|
Гарантия на жилье от застройщика |
При банкротстве застройщика деньги с эскроу-счета вернутся дольщику, но квартира не построена, а это всегда — потерянное время |
Как купить квартиру по договору долевого участия
Покупка квартиры по ДДУ — строго регламентированная процедура, которая проходит в несколько этапов. Рассмотрим их подробно.
1. Выбор квартиры
Покупатель изучает предложения, выбирает конкретную квартиру в новостройке и при необходимости бронирует ее (бронь чаще всего платная, но эта сумма входит в стоимость жилья). На этом этапе можно обсудить условия сделки, наличие скидок или акций и окончательную стоимость жилья.
2. Заключение договора долевого участия
ДДУ оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами — застройщиком и дольщиком.
3. Регистрация ДДУ в Росреестре
Договор долевого участия обязательно подлежит государственной регистрации — без этого сделка не имеет юридической силы. Как правило, документы подает застройщик, но и дольщик также может сделать это самостоятельно через МФЦ или с помощью портала «Госуслуги».
4. Перечисление средств на эскроу-счет
После регистрации ДДУ покупатель переводит оплату за квартиру на специальный эскроу-счет в банке. До завершения строительства и сдачи дома доступ к этим деньгам девелопер не получает — они хранятся в банке как гарантия исполнения обязательств.
5. Приемка квартиры после завершения строительства
Когда объект сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает дольщика для осмотра и подписания акта приема-передачи. После этого покупатель получает ключи от квартиры.
6. Оформление права собственности
На основании подписанного акта дольщик подает документы в Росреестр для регистрации права собственности. С этого момента квартира официально переходит в его владение.
Какие документы нужны для регистрации ДДУ
Без регистрации в Росреестре договор не имеет силы, а значит, и права на будущую квартиру не подтверждаются. Чтобы пройти процедуру, потребуется стандартный комплект документов:
- три экземпляра ДДУ;
- паспорта всех сторон;
- нотариально удостоверенное согласие супруга (если дольщик в браке и оформляет сделку один);
- договор ипотеки, если покупка осуществляется с привлечением кредита.
Сроки зависят от того, какой по счету это договор для конкретного объекта. Так, если на этом объекте ДДУ регистрируется первым, Росреестр запросит дополнительные документы от застройщика — проектную декларацию, разрешение на строительство, поэтажные планы и другое. Процедура займет до 18 рабочих дней. При последующих сделках по этому же дому регистрация проходит быстрее — обычно в течение 3–7 рабочих дней.
Можно ли расторгнуть ДДУ
Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик:
- задержал передачу квартиры более чем на два месяца;
- существенно изменил характеристики объекта;
- нарушил обязательства по качеству строительства.
Все это предусмотрено статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Дополнительно ДДУ можно расторгнуть через суд. Основания — остановка строительства с очевидной невозможностью соблюдения сроков сдачи дома, а также значительные изменения в проектной документации без согласования с дольщиком.
В случае расторжения застройщик обязан вернуть деньги, внесенные по договору, а также, по закону, компенсировать неустойку.
Хотите быть уверены в договоре долевого участия? Обратитесь в «Атмосферу» — мы предоставляем возможность заранее изучить типовой договор и четко фиксируем в документах все характеристики будущей квартиры. Готовы подробно объяснить каждый пункт договора, показать текущие объекты в процессе строительства и помочь подобрать оптимальный вариант квартиры. Для получения консультации звоните +7 (4832) 77-03-07 или воспользуйтесь формой обратной связи.