Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: чем они отличаются

У любого объекта недвижимости есть две стоимости — кадастровая и рыночная. Если кратко, кадастровая стоимость необходима для расчета налогов, а рыночная — для покупки и продажи. В статье рассмотрим подробно отличия этих величин, а также разберем, от чего они зависят.

Кадастровая стоимость — это расчетная цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не отражает реальную цену квартиры, но играет важную роль при начислении налогов. Например, от нее зависит сумма налога на имущество, налога при дарении, а также НДФЛ при продаже недвижимости.

В отличие от рыночной оценки, кадастровая формируется по типовым характеристикам и без выезда оценщика.

Оцениваются такие параметры, как:

• в каком городе и районе находится дом;
• год постройки и материал здания;
• площадь квартиры, этаж и тип строения.

При определении кадастровой стоимости не берутся во внимание индивидуальные характеристики квартиры: наличие ремонта, насколько продуман интерьер, какая планировка, открывается ли красивый вид из окон, есть ли поблизости престижные школы. Поэтому два объекта одинаковой площади в одном доме могут иметь одинаковую стоимость по кадастру, даже если один — после качественного ремонта, а другой давно требует обновления.

Государственная кадастровая оценка проводится по установленному графику, а не ежегодно. В большинстве субъектов России она осуществляется раз в четыре года. В отдельных случаях, например, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, переоценка проводится каждые два года — если соответствующее решение принято региональными властями.

Узнать актуальную кадастровую стоимость можно через официальные ресурсы. Существует несколько способов:

• воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра — объект можно найти по кадастровому номеру или выбрать вручную на карте;
• через сервис Фонда данных государственной кадастровой оценки, где доступна информация по объектам недвижимости;
• запросить выписку из ЕГРН — ее можно оформить бесплатно онлайн или через МФЦ, срок предоставления — до трех рабочих дней.

Под рыночной ценой понимается та сумма, за которую недвижимость реально продается или покупается на открытом рынке. Именно ее указывают в объявлениях, прописывают в договорах купли-продажи и используют в переговорах между продавцом и покупателем — она отражает текущие условия и спрос на жильё.

В отличие от кадастровой, рыночная стоимость формируется под влиянием множества факторов, например:

• расположение дома — город, район, транспортная доступность;
• инфраструктура поблизости — магазины, школы, метро, парки;
• возраст здания и тип постройки;
• состояние квартиры и качество ремонта;
• этаж, планировка, наличие балкона, вид из окон;
• социальная и экономическая обстановка: спрос на жилье, ипотечные ставки, сезонные колебания цен.

Даже две квартиры с одинаковой площадью и планировкой в одном доме могут стоить по-разному, если, например, одна расположена на комфортном среднем этаже с ремонтом и видом на парк, а другая — на первом, без отделки и с окнами на алкомаркет.

Обычно цену на объект недвижимости устанавливает сам продавец, ориентируясь на рынок. Но если требуется официальное подтверждение стоимости — например, при оформлении ипотеки, разделе имущества или для суда — привлекается профессиональный оценщик. Он оформляет отчет, который принимается банками и другими организациями как официальный документ.

Оба этих показателя отражают цену недвижимости, но с разной целью и по разной логике расчета. Рыночная цена формируется гибко и меняется под влиянием множества факторов: экономическая ситуация, спрос и предложение, характеристики самой квартиры. Это индивидуальный показатель, который может корректироваться хоть каждый день.

Кадастровая стоимость, напротив, рассчитывается централизованно и одинаково для группы похожих объектов. Она вводится в рамках государственной оценки, без учета индивидуальных особенностей квартиры. Важно понимать эти различия, особенно если вы собираетесь продавать квартиру, покупать жилье в ипотеку или рассчитывать налоги.

В таблице — основные отличия между двумя видами стоимости.

Чаще всего рыночная цена превышает кадастровую стоимость, и причина — в методике расчета. Государственная оценка не учитывает индивидуальные особенности квартиры, а работает с усредненными данными: метраж, этаж, тип дома, район. В результате разница между реальной рыночной ценой и официальной оценкой может быть значительной.

Представим две квартиры в одном доме с одинаковой площадью. Первая — на первом этаже, без ремонта, с окнами во двор и проблемными соседями. Вторая — выше этажом, с современным ремонтом, новой проводкой, лоджией и тихим окружением. По кадастру они стоят одинаково, но на рынке разница в цене может быть весьма ощутимой — вторая квартира будет стоить заметно дороже.

Бывают и обратные ситуации, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Это возможно, если жилье пострадало от пожара, затопления или других повреждений, из-за которых реальная цена снизилась. В таких случаях собственник вправе подать заявление на пересмотр кадастровой оценки — чтобы не переплачивать налоги за объект, утративший часть своей ценности.

Квартиры в новостройках застройщика «Атмосфера» не только соответствуют заявленной кадастровой стоимости, но и сохраняют высокую рыночную цену после сдачи объекта. Хотите узнать актуальную стоимость интересующей квартиры? Наши менеджеры помогут вам — звоните +7 (4832) 77-03-07 или воспользуйтесь формой обратной связи.