Разные типы готовности жилья приходится оценивать по месту, поскольку в строительной отрасли нет единых требований к определённому состоянию квартиры. Как покупателю сориентироваться на рынке и получить максимум за свои деньги, расскажем в этой статье.
В свободном плавании
В этом варианте собственник приобретает жильё в состоянии пустой коробки. С внешней стороны пространство ограничено несущими стенами, с внутренней — межквартирными перегородками.
Сразу скажем, что не в каждом типе зданий у застройщика есть возможность предложить свободную планировку. Например, в кирпичных и панельных домах, где межкомнатные стены оказываются несущими, такие лоты исключены. В монолите только внешняя конструкция принимает и перераспределяет нагрузки, поэтому можно сдавать площади без внутренних перегородок.
Особенности свободной планировки:
- Меньшая цена. Разница в цене может достигать 15–20%.
- Самостоятельный дизайн пространства. У собственника появляется возможность создать квартиру в соответствии с собственными представлениями о комфорте.
- Простая приёмка. В пустой коробке практически нечего проверять.
Большинство квартир без планировки сдаются с голыми стенами (без штукатурки), без стяжки с электропитанием до щитка. Контуры сухих и мокрых зон намечены по полу в один кирпич.
Несмотря на явный плюс — более низкую цену — в ЖК эконом— и комфорт—класса подобные предложения практически не встречаются. По верхнему сегменту рынка доля распределяется следующим образом:
- Бизнес — 30%.
- Премиум — 46%.
- Элитные квартиры — 56%.
Предлагая подобные лоты, застройщики подчёркивают, что собственник может выбрать любое планировочное решение, но это не так. При возведении перегородок придётся ориентироваться на планы, утверждённые девелопером на этапе проектирования (можно получить в БТИ), а также на санитарно—гигиенические и строительно—технические нормы.
В квартире со свободной планировкой запрещено:
- Изменять положение и объём несущих стен. В некоторых по плану можно прорезать дверные проёмы.
- Переносить мокрые и сухие зоны, а также увеличивать площадь санузлов за счёт прирезания метража жилых зон.
- Выносить радиаторы на балкон. Перенос отопительных приборов может нарушить гидравлический баланс всего контура, что снизит комфорт и безопасность для других жильцов.
- Присоединять балкон и лоджию к жилой комнате.
- Демонтировать, а также совмещать вентиляционные шахты.
Приобретая квартиру со свободной планировкой, владелец должен понимать, что ему предстоят внушительные вложения. В зависимости от класса жилья стоимость проектирования и ремонта увеличивает цену за квадрат на 50–100%.
Скрытые издержки свободной планировки — затяжной ремонт. Существуют дома, где собственники продолжают преобразования в течение нескольких лет, создавая невыносимые условия для других жильцов.
Что ожидать от черновой отделки
Эйфория от свободной планировки постепенно уступает место более взвешенному подходу. Для застройщиков и покупателей выгоднее жильё с уже готовыми планировочными решениями. В этом случае сдаваемая площадь полностью соответствует строительным и санитарным требованиям, не создавая проблем владельцам и соседям. В ряде ЖК предложений одного формата, например, двухкомнатных квартир, может быть от 10 и выше — есть, из чего выбрать.
Кроме того, черновая отделка включает ощутимо больше опций:
- Межкомнатные перегородки по плану.
- Базовая подготовка стен и потолка.
- Электропроводка (объём работ прописан в ДДУ).
- Телефонный и TV—кабели.
- Трубы водоснабжения и канализации.
- Стяжка пола.
- Гидроизоляция мокрых зон.
Обратите внимание, что предложение может меняться от застройщика к застройщику, поэтому выбирайте подходящий для себя пакет. Некоторые девелоперы устраивают шоурумы, где будущие собственники знакомятся с вариантами отделки. Перед заключением договора клиенту стоит запросить спецификацию с полным перечнем материалов, использованных в работе.
Черновая подготовка заметно упрощает и уменьшает стоимость последующего ремонта. Кроме того, вариант позволяет покупателям избавиться от большей части грязных работ плюс получить жильё в точном соответствии со строительными нормами без недостатков.
Для того чтобы не заниматься переделками, обязательно проверьте площадь перед покупкой. Посмотрите качество стен, пола, потолка — поверхности должны быть гладкими без трещин, пузырей и пятен. Оцените стеклопакеты и работоспособность вентиляции. Обратите внимание, чтобы под трубами водоснабжения и канализации не было подтёков.
Сравнивая предложения на рынке, обращайте внимание на рейтинг застройщика, который формируют реальные покупатели. Например, у компании «Атмосфера» оценка в Яндексе равна 5,0 по 250+ отзывам, а в Гугле — 4,9 на основании 70+ комментариев клиентов. Это те, кто уже купил квартиру, приступил к ремонту или успел заселиться в новостройку. Высокий статус показывает, что площади сдаются без нареканий, то есть при покупке вы получите жильё без подводных камней.