Что ждёт рынок ипотеки в 2024 году

Похоже, уходящий год оказался самым благоприятным с точки зрения ипотечного кредитования. Только в сентябре заёмщики получили 966 млрд ₽ на приобретение жилья, а за 9 месяцев свыше 5,5 трлн ₽. После того как ставка регулятора поднялась до 16%, программы перестали быть привлекательными для граждан. Эксперты утверждают, что с января нас ждёт не просто спад, а полная реструктуризация рынка.

Уже сегодня ипотечный процент в банках поднялся до 17–18%, и это намного выше комфортного уровня. Похожая ситуация сложилась весной 2022 года, когда кредиты на покупку жилья брали единицы. Зимой 2024—го их смогут осилить те, кому жилищный вопрос нужно решить в первую очередь за сравнительно небольшую сумма на короткий срок.

В рекордном сентябре доля кредитов на покупку жилья в новостройках достигла 48%. В этот период первичным рынком управляли программы с государственной поддержкой — ими воспользовались 59% граждан.

Эксперты показывают, что стандартное соотношение ипотечного кредитования составляет 30% по новостройкам и 70% на готовое жильё в остальных вариантах. С началом действия высокой ключевой ставки доли поменяются местами, причём государство должно взять на себя порядка 90% субсидирования покупок квартир в новых домах, чтобы поддержать спрос.

Пока не ясно, сохранится ли в следующем году умеренная ставка в 8% на новостройки — программа объявлена до 1 июля. Минстрой активно поддерживает расширение периода. Продление льготных условий положительно скажется на отрасли, вносящей весомый вклад в ВВП России.

У строительного ведомства есть серьёзные оппоненты в лице ЦБ и Минфина. Они указывают на сложившееся противоречие, когда льготные условия оказались в 2 раза ниже действующей ключевой ставки. Это увеличивает бюджетные риски, при которых финансовые учреждения недополучают доход.

Оптимистически настроенные кредитные организации голосуют за урезанный сценарий, при котором льготная ипотека номинально сохранится, но её действие будет значительно сокращено. Кредиты с приемлемым процентом смогут брать представители определённых специальностей и лица, проживающие в некоторых регионах.

Так, опыт IT—кредитования может распространиться на социально уязвимые категории в бюджетной сфере (учителей, воспитателей, врачей). Похожим образом власти намерены использовать пример дальневосточной ипотеки. Обкатанные на практике условия скорректируют для арктического региона.

Эксперты «Росбанк Дом» планируют создавать новые программы, направленные на оживление вторичного рынка. Это должно дать толчок росту в сегменте кредитования новостроек. Банкиры намерены объединиться с застройщиками, чтобы оживить активность по базовым программам займов.

Есть и пессимистические прогнозы, в которых выражается сомнение в продлении сроков по льготным ипотекам. Новый период действия на фоне высокой ставки окажется неподъёмной ношей для бюджета. Выход из ситуации эксперты видят в развитии семейной программы, которую из всеобъемлющей сделают адресной. Один из рассматриваемых вариантов — оказывать поддержку парам с тремя и более детьми.

Понятно, что в новых условиях получение и оплата кредитов окажется недоступным инструментом для большинства заёмщиков. Те суммы, что будут выдаваться, пойдут мимо рыночных механизмов по оставшемуся льготному ручейку. Спрос сохранится, как было сказано выше, у определённых категорий граждан и по объявленным регионам.

На рынке первички в первом полугодии выдача просядет незначительно благодаря продолжающемуся действию льготных программ. После первого июля развитие ситуации будет зависеть от действий правительства.

Отмена массовых льгот вернёт на рынок другие маркетинговые инструменты, например, удобные графики погашения, рассрочки, трейд—ин. Для того чтобы подбодрить заёмщиков, застройщики, объединившись с банкирами, наверняка предложат и другие условия (отделку white box, кладовки, машиноместа по льготной стоимости). Эксперты сомневаются, что цены на квартиры пойдут вниз. Возможно, какие—то движения произойдут во второй половине года, но это маловероятно.

Ситуацию поддержат сложные ипотечные продукты. Например, на стадии котлована будет действовать льготный кредитный процент. По мере приближения сроков сдачи условия будут меняться. После ввода в эксплуатацию ставка уравняется с рыночной. Кроме того, появятся варианты займов с несколькими периодами выплат и с разными процентами по каждому.

Трейд—ин также окажет помощь в преодолении кризиса. Альтернативный продукт будет включать сделки купли—продажи вторичного жилья клиентов.

В 2024 году ситуация точно изменится, и к ней нужно будет приспособиться. Скорее всего, гражданам придётся затянуть пояса. Есть и хорошая новость — до 1 июля можно использовать льготные условия.