Из чего складывается цена на квадратные метры: обсуждаем вопрос с точки зрения застройщика

Покупателям кажется, что цены на квартиры неоправданно высоки. Застройщики придерживаются прямо противоположного мнения. В этой статье предлагаем «разложить» новостройку на составляющие элементы и посмотреть, сколько должно стоить жильё на первичном рынке.

Современное строительство ведётся с учётом запросов определённой категории покупателей, а это значит, что инвестиции в квадратные метры определяют не усреднённые показатели, а предпочтения конкретной группы людей. Понятно, что в бюджетном сегменте клиенту будет предложен минимум, но по доступной стоимости, а в премиальном за высокую цену покупатель может получить всё, о чём только можно мечтать.

На первичном рынке оплата за квадратный метр зависит от двух факторов влияния:

• Глобальные: доходы целевой группы населения, развитие экономики, статус города в регионе (стране) и прочее.
• Локальные: местоположение будущего здания и особенности проекта. Сюда входят покупка площадки под застройку, подключение к коммуникациям, применённые строительные технологии. Кроме того, на цену влияют видовые характеристики здания, транспортная доступность и перспективы района в плане градостроительных мероприятий.

Если принимать во внимание вопросы ценообразования в определённом городе, то стоимость формируется с учётом величины валового регионального продукта, численности населения, обеспеченности социальной инфраструктурой.

Застройщики, как правило, привлекают кредитные средства, то есть в цену квадратного метра будут заложены не только целевые затраты на работу и материалы, но и оплата банковских процентов.

Раскладка по проекту выглядит следующим образом:

• Покупка площадки под застройку — 10%.
• Инженерно—геологические изыскания — 1%.
• Комплекс строительно—монтажных и отделочных работ — 50%.
• Прокладка коммуникаций — 21%.
• Услуги техники — 5%.
• Работы по благоустройству — 5%.
• Содержание компании застройщика — 8%.

Цифры ориентировочные, поскольку один застройщик может больше отдать за площадку, второй увеличит вложения в благоустройство. Однако в любом случае затратная часть в конечном итоге оказывается в стоимости квадратного метра.

На рост затрат по проектам влияют:

• Выбор строительной технологии: к самой дешёвой и быстрой по срокам категории относится панельное и блочное строительство, однако подобное жильё оказывается шумным и холодным. Работы по дополнительному устройству тепло— и звукоизоляции увеличивают цену за квадрат. Кирпичные дома строят дольше, и они самые дорогие. Промежуточным вариантом с хорошим соотношением цены и качества считается монолит.
• Класс жилья: выбор строительной технологии, условия в здании комплекса, обстановка за его пределами ориентированы на покупателей. У ЖК эконом—класса во дворе будет минимум. Как правило, это зелёные насаждения и игровая площадка. В бизнес—сегменте наряду с авторским ландшафтным озеленением и детскими клубами предусматривают коворкинги, лаунджи в лобби, гостевые паркинги и прочие удобства, увеличивающие цену.
• Инфраструктура: объекты в престижном и экологичном районе, с транспортной доступностью, с видовыми характеристиками всегда идут по более высокой стоимости.

Помимо базовых показателей при формировании цены застройщики стараются учитывать рост затрат на стройматериалы (для импортных сюда же нужно приплюсовать логистику), ситуацию на рынке кадров и оплату труда специалистов, экономические факторы и действия конкурентов.

Слишком завышать цены за квадрат не получится по объективным причинам. Во—первых, сложно принять во внимание все риски, поскольку строительство — это долгий и очень затратный процесс. Во—вторых, умерить аппетиты помогут другие застройщики, благодаря усилиям которых среда остаётся конкурентной.

Предлагаем квартиры в строящихся жилых комплексах в Брянске.