Покупаем апартаменты: что нужно знать о нежилой недвижимости

Апартаменты в России относятся к категории нежилой недвижимости. Однако вопреки определению такие объекты пригодны как для временного, так и для постоянного проживания.

В законодательстве нет четко закрепленного понятия апартаментов. Единственным документом, в котором упоминается данный термин, является приказ Минкультуры № 1488. Здесь указано, что под апартаментами понимается помещение, площадью не менее 40 метров, имеющее как минимум две комнаты. При этом оно должно быть оборудовано техникой и приборами, необходимыми для проживания.

Апартаменту условно можно разделить на четыре основных класса:

1. Класс А: квартиры-студии, в которых жилая зона и кухня объединены в одну. Ванная комната и туалет также совмещены.
2. Класс В: в таких помещениях обычно 2 или 3 раздельные комнаты. Санузел может быть как раздельным, так и совмещенным (на уровень комфорта это никак не влияет).
3. Класс С: обычно площадь таких апартаментов превышает 100 кв. метров. В таких помещениях может располагаться два санузла (один, как правило является частью мастер-спальни).
4. Класс «Люкс»: в данном случае категория повышается не за счет увеличения жилой площади, а за счет месторасположения.

Процесс покупки апартаментов не зависит от их категории. Недвижимость этого типа можно купить и в ипотеку.

В соответствии с действующими нормами РФ, прописаться в нежилом помещении невозможно. Собственники апартаментов могут рассчитывать только на временную регистрацию, сроком не более 5 лет. Но здесь все не так просто: отметку в паспорте ставят лишь в том случае, если помещение расположено в комплексе гостиничного типа. При этом все объекты социальной инфраструктуры, такие как больницы, сады и школы, должны находиться в шаговой доступности.

Оформить постоянную регистрацию можно лишь одним способом — изменив статус нежилого помещения на жилое.

Важно учесть, что не все апартаменты могут стать квартирами. Изменить статус можно при условии, что объект соответствует следующим критериям:

• соблюдение всех архитектурно-строительных, пожарных и санитарно-гигиенических норм;
• наличие оконных проемов: при этом солнечный свет должен проникать в помещение не менее 2 часов в день;
• наличие отопительной системы (подтверждение возможности проживать в квартире в зимний период времени);
• высота потолков должна быть не менее 2,5 метров.

Условно процесс изменения статуса можно разделить на такие этапы:

1. Получение юридической консультации. Профильный специалист изучит техническую документацию и установит наличие возможности перевода апартаментов в квартиру.
2. Определение реальной рыночной стоимости нежилого помещения.
3. Согласование действий с собственниками соседних апартаментов или управляющей компанией.
4. Подготовка документации: заявление, договор купли-продажи, акт обследования, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта. Эти документы нужно передать представителю местной администрации.

Муниципалитет города, в котором расположены апартаменты, рассматривает заявку в течение 45 дней. После вынесения положительного решения, собственник должен сделать перепланировку квартиры и пригласить специалистов Государственного пожарного надзора и сотрудников жилищной инспекции.

Полученное свидетельство, подтверждающее изменение статуса объекта, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Владельцы нежилых помещений обязаны платить налог на имущество. Если апартаменты являются частью гостиничного комплекса, налог рассчитывается по ставке 0,5% от стоимости. Если помещение расположено в общественно-деловом, торговом или офисном здании, ставка увеличивается до 2%.

Если апартаменты сдаются в аренду, владелец обязан платить НДФЛ 13% от суммы полученного дохода.

Не стоит забывать о коммунальных платежах, средний чек на которые на примерно на 20% превышает чек по объектам жилой недвижимости. При расчете коммунальных платежей для апартаментов льготы не действуют. Это означает, что собственнику придется оплачивать 100% начисленной суммы.