Покупка недвижимости с точки зрения инвестиций: аренда vs перепродажа

Жилые и коммерческие помещения по—прежнему остаются рабочими инструментами в плане долгосрочных инвестиций. Это один из надёжных способов сохранения денежных средств во времена изменений в экономике.

Что можно сделать с недвижимостью:

• Оставить в собственности с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду.
• Увеличить прибыль с помощью перепродажи.

Как показывает практика, накопления в любом случае сохранятся, поскольку из—за инфляции деньги теряют в стоимости, а цена на квадратные метры только растёт. У инвестиции есть важный плюс — многовариантность. Площадь можно сдавать на длительный срок или посуточно, перепродать, обменять или разделить на более мелкие лоты.

К минусам можно отнести расходы на покупку, окупаемость (около 10 лет), а также затраты, связанные с содержанием и проведением сделки.

Темпы роста цен на квадратные метры снижаются, и это заставляет инвесторов тщательнее выбирать варианты. Хорошую прибыль можно ожидать от жилья в новостройках на разных этапах строительства и до 30% на стадии котлована. В последнем случае застройщики хотят «прокачать» спрос привлекательными ценами. Понятно, что это временная мера и её нужно использовать. Также необходимо учитывать, что высокую доходность даёт соответствие приобретаемой квартиры запросам на рынке. Просто дешёвое жильё нельзя рассматривать как перспективное вложение.

Способ связан с небольшими рисками (недвижимость остаётся в собственности). У владельца есть два варианта получения прибыли:

• Долгосрочный договор с арендатором: здесь важно найти благонадёжных жильцов, которые будут вовремя оплачивать счета и не разгромят квартиру. При таком способе инвестирования затраты на покупку вернутся за 7–10 лет. Доходность держится на уровне 12% годовых, то есть примерно равна банковскому депозиту.
• Посуточная аренда: здесь заработки намного выше, но и риски возрастают кратно. Придётся вести практически гостиничный бизнес: находить, заселять и выселять жильцов, нанимать клининг, поддерживать должное состояние квартиры. Средняя доходность составляет 30%.

И в первом, и во втором случае можно нарваться на недобросовестных арендаторов, после которых жильё придётся восстанавливать. Даже если вернёте деньги за испорченное имущество, на время ремонта о прибыли можно забыть.

Заключение договора с застройщиком на этапе котлована даёт выигрыш +30% от среднерыночной стоимости квартиры — это весомый плюс. Минус тоже есть — ожидание завершения стройки и связанные с этим риски. Чем ближе дата сдачи объекта, тем выше стоимость лота и меньше ожидаемая прибыль.

Есть вариант поискать жильё в плохом состоянии на вторичном рынке и вложиться в ремонт. В этом случае доход может удвоиться, однако есть риск недооценить объём переделок и потратить больше средств и времени, чем запланировано.

Сфера недвижимости считается одной из самых надёжных, но и она не даёт 100% гарантии от потерь. Рассмотрим риски, связанные с покупкой:

• Неудачная локация. В новых районах цены ниже, поэтому инвестор может соблазниться обещаниями застройщика предоставить всю необходимую инфраструктуру. Компании с внушительным портфелем объектов так и поступают, но от девелопера без репутации можно ждать сюрпризов. Например, транспортная доступность локации, несмотря на обещания, остаётся под вопросом. А это значит, что спроса на жильё нет.
• Форс—мажор. Затягивание сроков или заморозка строительства, изменение планов по вводу инфраструктурных объектов, ухудшение экологической ситуации — всё это приводит к падению спроса со стороны арендаторов и покупателей.
• Амортизация. Условия, которые сегодня соответствуют запросам рынка, не обязательно сохранятся в будущем. Если через 2–3 года с вашим ЖК начнётся строительство нового комплекса, первый может оказаться менее привлекательным и в плане перепродажи, и для сдачи в аренду.

Для того чтобы покупка жилья принесла максимальную прибыль, общую квадратуру можно разделить на несколько лотов. Например, от сдачи трёхкомнатной квартиры одной семье вы получите 60 000 ₽. Если на площади организовать отдельные комнаты—спальни и сдавать каждую за 25 000 ₽, доходность повысится.

Перепланировка с целью улучшения условий проживания добавляет ~ 30% к стоимости. То же самое касается хорошего ремонта. «Уставшая» квартира не привлекает платёжеспособных покупателей и арендаторов, зато свежая обстановка повышает цену минимум на 25%.

Недвижимость остаётся привлекательной инвестицией как вариант быстрого извлечения прибыли на перепродаже и в качестве долгосрочного вложения. Сравните плюсы и минусы каждого способа и приумножайте деньги.