Стоит ли покупать квартиру на этапе котлована: риски и выгоды

Согласно статистике, около 30% всех квартир в новостройках продаются на этапе котлована. С точки зрения цены такое вложение максимально выгодно — стоимость квадратного метра самая низкая, и с каждым новым этапом стройки эта цифра будет повышаться. В то же время вложение в жилье, которого, по факту, еще нет, — мероприятие опасное из-за ряда причин. В статье рассмотрим все плюсы и минусы покупки квартиры на этапе котлована и расскажем, как подстраховать себя, если все же решение о сделке принято.

Именно на котловане у покупателя больше всего возможностей — и с точки зрения финансов, и с точки зрения возможности выбора. Рассмотрим основные преимущества.

• Экономия

Это главный аргумент в пользу покупки на этапе котлована. Стоимость квадратного метра на старте продаж, как правило, ниже на 10–30% по сравнению с более поздними стадиями строительства.

Дополнительную выгоду дают ипотечные программы с пониженными ставками, которые сегодня предлагают многие банки. Если совместить низкую цену квадратного метра с выгодными условиями по кредиту, экономия получается весьма ощутимой.

• Большой выбор планировок

На старте в продаже весь пул квартир: и самые удачные планировки, и редкие варианты с хорошими видовыми характеристиками, и комфортные этажи. К моменту завершения стройки выбор существенно сужается, остаются, как правило, либо дорогие, либо неликвидные варианты.

• Потенциал роста стоимости квадратного метра

Если вы планируете продать квартиру после сдачи дома, с большой долей вероятности вы сможете получить выгоду от такой сделки. Но оценивайте свои возможности: например, когда квартира куплена в ипотеку с неподъемным ежемесячным платежом, то сначала подумайте, а насколько этот шаг финансово обоснован.

В то же время покупка на этапе котлована выгодна в районе, который активно развивается: вокруг ЖК строятся новые школы, детские сады или дороги. Тогда спустя 3-5 лет после получения ключей вы сможете продать квартиру дороже на 30-40%.

Корректнее было бы сказать не недостатки, а риски, так как все минусы, которые мы приведем в статье, грозят финансовыми потерями.

• Долго ждать окончания строительства

От момента заключения сделки до получения ключей пройдет год, два, а то и больше. Все это время покупателю приходится либо арендовать жилье, либо жить в менее комфортных условиях, зачастую одновременно выплачивая ипотеку. Это ощутимая нагрузка на бюджет, особенно в условиях роста процентных ставок и удорожания аренды.

• Есть риск задержки сроков сдачи дома

Конечно, сейчас закон контролирует застройщиков, но тем не менее срывы сроков сдачи периодически случаются. В целом, ситуация на рынке сегодня в этом смысле печальная, так как переносы — частая практика, несмотря на эскроу-счета.

• Изменения в проекте

Иногда только при приемке выясняется, что использованы другие материалы, изменена конфигурация помещений или нарушены заявленные стандарты отделки. Конечно, покупатель имеет право требовать устранения нарушений, но тогда сроки получения ключей сдвигаются.

• Невозможность увидеть жилье до покупки

Выбор квартиры осуществляется по плану, визуализациям и описаниям. На практике реальная планировка, размеры комнат, высота потолков и вид из окон могут отличаться от ожиданий. Даже в рамках норматива возможны нюансы, которые станут очевидны только после сдачи дома.

Давайте определимся: котлован — это когда жилья как такового нет совсем, на данном этапе производится подготовка фундамента. Поэтому крайне важно минимизировать риски, насколько это возможно.

Вот что нужно обязательно изучить перед покупкой.

1. Репутация застройщика. Изучите, насколько стабильно он работает на рынке, сколько объектов уже реализовано, насколько часто происходят задержки сроков сдачи. Дополнительно почитайте отзывы собственников в уже сданных жилых комплексах — это поможет оценить качество строительства, уровень сервиса и выполнение обязательств по отделке, благоустройству, инфраструктуре.
2. Правовой статус. Убедитесь, что у объекта есть полный пакет разрешительной документации: разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю. Без этих бумаг начинать строительство невозможно, а покупка квартиры в таком случае крайне рискованна. Все документы можно проверить на сайтах органов местного самоуправления, в Едином государственном реестре застройщиков Минстроя России, а также через Росреестр и публичную кадастровую карту.
3. Наличие проектного финансирования и эскроу-счетов. Застройщик должен работать по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов — это означает, что ваши деньги не поступают напрямую застройщику, а хранятся в банке до ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, если проект финансируется через крупный банк, это также можно рассматривать как положительный сигнал.
4. Финансовое состояние застройщика. Проверьте, не участвует ли застройщик или его аффилированные лица в судебных тяжбах, процедурах банкротства или исполнительных производствах.
5. Договор долевого участия (ДДУ). Документ должен быть прозрачным и соответствовать требованиям закона 214-ФЗ. В нем должны быть прописаны характеристики квартиры: площадь, этаж, корпус, срок сдачи, стоимость, условия расторжения, неустойка при задержке.
6. Перспективы развития района. Уточните, какие объекты (школы, детские сады, дороги, магазины) предусмотрены в проекте, кто их будет строить и в какие сроки, особенно если район развит плохо. Обратите внимание, что наличие объектов в буклетах и на рендерах не гарантирует их появление — необходимо изучить градостроительный план и проект межевания территории.
7. Техническая сторона стройки. Даже на этапе котлована должна идти активная строительная деятельность. Если есть возможность, стоит посетить участок — посмотреть на наличие техники, рабочих, ограждений хотя бы со стороны.

Таким образом, покупка квартиры на этапе котлована может быть выгодна, но нужно взвесить все «за» и «против». Если вам есть где жить, платеж по ипотеке на новостройку не вгоняет в режим «на хлебе и макаронах» и, в целом, вы готовы ждать, то такой вариант точно стоит рассмотреть.

Интересуют специальные предложения на старте продаж новых жилых комплексов? Наши консультанты с радостью расскажут обо всех деталях по телефону +7 (4832) 77-03-07.